Konut tesliminde uygulanan KDV oranı 3065 sayılı KDV Kanunu Madde 28 kapsamında konutun net metrekaresine, tipine ve lokasyonuna göre %1 ile %20 arasında değişir. Net 150 m² altındaki standart konutlar %1 indirimli KDV'den yararlanırken, üstü konutlar standart %20 KDV'ye tabidir. Sosyal konutlar (TOKİ, EMLAK KONUT) m² büyüklüğünden bağımsız %1 KDV avantajına sahiptir. Konut KDV İndirimi Hesaplama aracımız konut özelliklerinize göre uygulanacak KDV oranını, tutarını ve standart %20 KDV'ye göre tasarrufunuzu hesaplar.
Konut KDV İndirimi Hesaplama
Net 150 m² altındaki standart konutlar için %1, üstü için %20 KDV uygulanır. Konut metrekare, bedel, lokasyon ve tip bilgilerine göre uygulanacak KDV oranını, tutarını ve indirim tasarrufunuzu hesaplayın.
Hesaplama Sonucu
Konut KDV İndirimi Nedir?
Konut KDV indirimi, belirli kriterleri sağlayan konutların standart %20 KDV yerine %1 indirimli KDV oranıyla teslim edilmesini sağlayan vergi avantajıdır. 3065 sayılı KDV Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenen bu uygulama, sosyal konut amacının desteklenmesi ve dar gelirli vatandaşların ev sahibi olmasını kolaylaştırma amacı taşır. 2017 öncesinde sadece TOKİ projeleri %1 KDV avantajına sahipken, 2017 sonrası ve 2023 yasal değişiklikleriyle bu avantaj genişletildi ve daraltıldı.
2026 yılı itibariyle konut KDV oranları şu şekildedir: (1) Net 150 m² altı standart konut: %1 KDV. (2) Net 150 m² üstü konut: %20 KDV (standart oran). (3) Sosyal konut (TOKİ, EMLAK KONUT, KİPTAŞ): %1 KDV (m² büyüklüğünden bağımsız). (4) Lüks konut (m² fiyatı 50.000 ₺ üstü): %20 KDV (m² büyüklüğünden bağımsız). (5) Arsa ve ham bina: %20 KDV. Bu oranlar Cumhurbaşkanlığı Kararı ile değiştirilebilir.
Konut KDV indirimi tüketici için ciddi bir tasarruf sağlar. Örneğin 3.000.000 ₺ değerinde 130 m² standart bir konutta KDV %1 olarak 30.000 ₺ tahakkuk ederken, %20 oranıyla 600.000 ₺ olacaktı. Yani %1 oranı ile 570.000 ₺ tasarruf yapılır. Bu nedenle konut alımında m² büyüklüğüne ve tipine çok dikkat etmek gerekir; 150 m² eşiği kritik bir sınırdır.
Konut KDV Oranları (2026)
| Konut Türü / Özelliği | KDV Oranı | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Net 150 m² altı standart konut | %1 | 3065 SK Md. 28 |
| Net 150 m² üstü konut | %20 | 3065 SK Md. 28 |
| Sosyal konut (TOKİ, KİPTAŞ, EMLAK KONUT) | %1 | 3065 SK + Özel |
| Lüks konut (m² > 50.000 ₺ fiyat) | %20 | 4760 SK + 3065 SK |
| Arsa / ham bina | %20 | 3065 SK Md. 28 |
| Ofis / iş yeri | %20 | 3065 SK Md. 28 |
| Devre mülk / tatil konutu | %20 | 3065 SK Md. 28 |
Veri kaynağı: 3065 sayılı KDV Kanunu, 7104 sayılı Kanun (2018), 7456 sayılı Kanun (2023), Gelir İdaresi Başkanlığı 2026 Tebliğleri. Lüks konut tanımı için müteahhitin satış fiyatı, m² birim fiyatı ve yapı sınıfı kriterleri birlikte değerlendirilir.
Örnek Hesaplama
İstanbul Beylikdüzü'nde 130 m² net alana sahip, müteahhit fiyatı 3.500.000 ₺ (KDV hariç) olan standart bir konut alıyorsunuz. KDV oranı ve toplam ödenecek tutar nedir?
Konut Tipi: Standart konut
Net Metrekare: 130 m² (150 m² altı)
Lokasyon: Büyükşehir (İstanbul)
m² Birim Fiyat: 26.923 ₺/m² (lüks değil)
Konut Bedeli (Vergisiz): 3.500.000 ₺
Uygulanacak KDV Oranı: %1 (150 m² altı standart konut)
KDV Tutarı: 3.500.000 × 0,01 = 35.000 ₺
KDV Dahil Toplam: 3.535.000 ₺
%20 KDV ile Olsaydı: 700.000 ₺ KDV, 4.200.000 ₺ toplam
İndirim Tasarrufunuz: 665.000 ₺ (%95 KDV indirimi)
Aynı konutun net 160 m² olması durumunda %20 KDV uygulanır ve toplam ödenecek tutar 4.200.000 ₺'ye çıkar. 30 m² fark için 665.000 ₺ ek vergi yükü doğar. Bu nedenle 150 m² sınırı satın alma kararında kritik bir eşiktir.
Sosyal Konut Avantajı
- TOKİ projeleri: Toplu Konut İdaresi konutlarında m² büyüklüğünden bağımsız %1 KDV uygulanır.
- EMLAK KONUT: Emlak Konut GYO projelerinde de %1 KDV avantajı vardır.
- KİPTAŞ: İstanbul Büyükşehir Belediyesi iştiraki KİPTAŞ konutlarında %1 KDV.
- Belediye projeleri: Bazı belediye sosyal konut projelerinde özel KDV indirimleri olabilir.
- Düşük gelirli aileler: TOKİ uygun gelir grubuna yönelik projelerinde aylık ödeme kolaylığı + %1 KDV birleşimi.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dikkat edilmesi gereken diğer noktalar: (1) Net m² hesabı: Tapuda kayıtlı net (kullanım) alanı esastır; brüt alan veya ortak alanlar dahil m² geçerli değildir. (2) İskan ruhsatı: İskan ruhsatı çıkmamış konutlarda KDV uygulaması farklı olabilir; teslim tarihindeki oran geçerlidir. (3) Devre mülk: Tatil konutu/devre mülk her zaman %20 KDV'ye tabidir, ana konut sayılmaz. (4) KDV iadesi: Bireysel alıcılar KDV'yi geri alamaz. Yalnızca KDV mükellefi iş yerleri (örn. konutu işyeri için alan şirket) KDV indirimi yapabilir. (5) Yabancı uyruklu alıcı: Yabancılar için belirli koşullarda KDV istisnası uygulanır (3065 SK Md.13/i — döviz getiren yabancı için 1 yıl elde tutma şartıyla).
İlgili Araçlar
Konut ve vergi hesaplamaları için diğer araçlarımız: Tapu Harcı Hesaplama, Emlak Vergisi Hesaplama, Değerli Konut Vergisi, Konut Kredisi Hesaplama, KDV Hesaplama.
Sıkça Sorulan Sorular
Net 150 m² altındaki standart konutlarda KDV oranı %1'dir (3065 SK Md. 28). Net alan tapuda kayıtlı kullanım alanıdır; ortak alanlar (merdiven, koridor) dahil değildir. 150 m² ve üzeri konutlarda standart %20 KDV uygulanır. Sosyal konutlar (TOKİ, EMLAK KONUT) m² büyüklüğünden bağımsız %1 KDV avantajı sağlar.
Lüks konutlar net m² büyüklüğüne bakılmaksızın %20 KDV'ye tabidir. Lüks konut tanımı 4760 SK çerçevesinde belirlenir; genelde m² birim fiyatı 50.000 ₺ (2026 tahmini) üstü konutlar lüks kabul edilir. Müteahhit faturasında konut tipinin doğru belirtilmesi önemlidir; aksi takdirde vergi cezası tahakkuk edebilir.
Evet. TOKİ (Toplu Konut İdaresi), KİPTAŞ, EMLAK KONUT gibi sosyal konut projelerinde m² büyüklüğünden bağımsız %1 KDV uygulanır. Bu sosyal konut amacı taşıyan projelerin tüketiciye uygun fiyatla sunulması için verilen bir devlet teşvikidir. Aylık ödeme kolaylığı + %1 KDV birleşimi düşük gelirli aileler için avantajlıdır.
KDV oranı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile değiştirilebilir; son değişiklik 2023 yılında 7456 sayılı kanunla yapılmıştır. Konut tesliminde teslim tarihinde geçerli olan oran uygulanır, sözleşme tarihindeki değil. Yapım aşamasındaki konutlarda teslim tarihinde değişiklik olursa yeni oran geçerlidir.
Bireysel konut alıcıları KDV'yi geri alamaz; çünkü son tüketicidir. Yalnızca KDV mükellefi olan iş yerleri (örn. konutu iş yeri olarak alan şirket) KDV indirimi yapabilir. Yabancı uyruklu alıcılar için belirli koşullar altında KDV istisnası uygulanabilir; döviz getirme ve 1 yıl elde tutma şartlarıyla (3065 SK Md.13/i).
Bağımsız bölümler tapuda ayrı kayıtlı olduğu sürece her biri ayrı konut sayılır. Eğer ikisi birleştirilip TEK tapu olarak tescil edilmişse, yeni tek konutun net m² alanı esas alınır. 200 m² olursa standart %20 KDV uygulanır. Birleştirme öncesi tapu durumu kritiktir.