Kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının çıkartılması Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) sıkı koşullarına bağlıdır. Konut ihtiyacı, kira borcu, 10 yıllık uzama süresinin dolması, yeni malik gereksinimi, yeniden inşaat veya tahliye taahhüdü gibi 8 yasal sebep tahliyeye dayanak olabilir. Kira Tahliye Süresi Hesaplama aracımız seçtiğiniz sebebe göre ihtar süresi, dava açma süresi, yargılama ve icra dahil toplam tahliye süresini saniyeler içinde gösterir.
Kira Tahliye Süresi Hesaplama
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının tahliyesi için gerekli ihtar, dava ve icra sürelerini hesaplayın. Kira borcu, konut ihtiyacı, 10 yıllık uzama, yeni malik, tahliye taahhüdü gibi 8 senaryo desteklenir.
Hesaplama Sonucu
Kira Tahliye Süresi Nedir?
Kira tahliye süresi, kiraya verenin yasal bir sebebe dayanarak kiracısını taşınmazdan çıkartabilmesi için geçmesi gereken sürelerin toplamıdır. Bu süre genellikle üç aşamadan oluşur: (1) İhtar/bekleme süresi (noter ihtarnamesi gerekiyorsa), (2) Tahliye davası süresi (Sulh Hukuk Mahkemesi yargılaması), (3) İcra dairesi aracılığıyla fiili tahliye. Bu üç aşama, sebep türüne göre 6 aydan 18 aya kadar değişebilir.
Türkiye'de kiracı koruma anlayışı güçlüdür. Kiraya veren, sözleşmenin bitiminde kiracıyı tek başına çıkartamaz; ancak yasal bir tahliye sebebine dayanarak mahkeme kararı almak zorundadır. Bu kurallar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" bölümünde (TBK 339-356) düzenlenmiştir. Yasaya aykırı bir tahliye girişimi (kapıyı değiştirme, eşyaları çıkarma vs.) suç teşkil eder ve TCK 154 (hakkı olmayan yere tecavüz) kapsamında cezalandırılır.
Kira Tahliye Süresi Hesaplama aracımız Yargıtay 6. Hukuk Dairesi içtihatları, sulh hukuk mahkemeleri ortalama yargılama süreleri ve icra dairesi pratikleri esas alınarak hazırlanmıştır. Aracın verdiği süreler ortalama değerlerdir; dava karmaşıklığı, taraf itirazları, bilirkişi raporu gereksinimi gibi etkenler süreyi etkileyebilir.
Tahliye Sebepleri ve Süreleri
TBK'ya göre 8 ana tahliye sebebi vardır:
- Kira Borcu (TBK 315): Kiracının kira veya yan giderleri ödememesi. En az 30 günlük ihtar şart. İki haklı ihtardan sonra dava açılabilir.
- 10 Yıllık Uzama (TBK 347/2): Konut sözleşmesi 10 yıl uzadıktan sonra kiraya veren 3 ay önceden bildirimle feshedebilir.
- Konut İhtiyacı (TBK 350/1-1): Kiraya veren veya birinci derece yakınları konuta gerçekten muhtaçsa.
- İş Yeri İhtiyacı (TBK 350/1-1): İş yerini kendi veya yakınları kullanmak istiyorsa.
- Yeniden İnşaat / Tadilat (TBK 350/2): Binanın yıkılıp yeniden inşası veya esaslı tadilat zorunlu hale gelmişse.
- Yeni Malik İhtiyacı (TBK 351): Konutu satın alan yeni malik 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay sonra dava açabilir.
- İki Haklı İhtar (TBK 352/2): Bir kira yılı içinde iki kez haklı ödeme ihtarı çekilmiş ise yıl sonunda dava açılır.
- Tahliye Taahhüdü (TBK 352/1): Yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa 1 ay içinde icra takibi başlatılır.
2026 Güncel Yargılama Süreleri
| Tahliye Sebebi | İhtar Süresi | Dava Süresi | İcra Süresi | Toplam |
|---|---|---|---|---|
| Kira Borcu | 30 gün | 8 ay | 3 ay | ~12 ay |
| 10 Yıllık Uzama | 3 ay önce ihtar | 10 ay | 3 ay | ~16 ay |
| Konut/İş Yeri İhtiyacı | Süre sonu | 12 ay | 3 ay | ~15 ay |
| Yeniden İnşaat | Süre sonu | 12 ay | 3 ay | ~15 ay |
| Yeni Malik | 1 ay + 6 ay | 10 ay | 3 ay | ~20 ay |
| İki Haklı İhtar | Yıl sonu | 8 ay | 3 ay | ~11 ay |
| Tahliye Taahhüdü | 30 gün icra | 4 ay (itiraz halinde) | 2 ay | ~6 ay |
Veri kaynağı: Türkiye Adalet Bakanlığı 2024 İstatistikleri, Yargıtay 6. HD 2024 ortalama karar süreleri, Sulh Hukuk Mahkemeleri yıllık raporları. Süreler İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde uzayabilir; küçük illerde kısalabilir.
Örnek Hesaplama
Kira sözleşmesi 1 Ocak 2024'te başlamış, kiracı 1 Mart 2026'dan beri kira ödememiş. 1 Nisan 2026'da noter ihtarı çekildi. Kira borcu nedeniyle tahliye süresi ne kadar?
Kira Sözleşmesi Başlangıcı: 01.01.2024
İhtar Tarihi: 01.04.2026
Tahliye Sebebi: Kira Borcu (TBK 315)
İhtar Süresi: 30 gün (zorunlu)
Dava Açılabilecek Tarih: 01.05.2026
Tahmini Yargılama: 8 ay → 01.01.2027
İcra Süresi: 3 ay → 01.04.2027
Tahmini Tam Tahliye Tarihi: Nisan 2027 (yaklaşık 12 ay)
Bu örnekte kiracının tahliye edilmesi yaklaşık 12 ay sürecektir. Bu süre içinde kiracı borcunu öderse dava düşebilir. Kira artışı ile birlikte birikmiş borç ve dava masrafları da kiraya verene ait olmak üzere hükmedilir.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken diğer noktalar: (1) Noter ihtarnamesi şart: Kira borcu sebebi ile tahliyede mutlaka noter ihtarı çekilmelidir; adi mektup veya sözlü ihtar geçerli değildir. (2) Süre uyumu: Yeni malik için 1 ay ihtar süresi tapuyu aldığı tarihten başlar. (3) Kira yılı: Sözleşmedeki başlangıç tarihinden itibaren her 12 ay bir kira yılı kabul edilir. (4) İki haklı ihtar: Aynı kira yılı içinde 2 farklı ödeme ihtarı çekilmesi gerekir. (5) Tahliye taahhüdü: Sözleşmeden sonra ayrı bir tarihte alınması ve noter onaylı olması güvencededir.
İlgili Araçlar
Kira ve hukuk hesaplamaları için diğer araçlarımız: Kira Artış Hesaplama, Kira Stopajı Hesaplama, Kapora ve Depozito Hesaplama, Hukuki Süre Hesaplama, İcra Masrafı Hesaplama.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracıyı tahliye etmek için TBK'da belirtilen yasal sebeplere dayanmalısınız: kira borcu (TBK 315), konut/iş yeri ihtiyacı (TBK 350), 10 yıllık uzama (TBK 347), yeni malik (TBK 351), iki haklı ihtar (TBK 352) veya tahliye taahhüdü. Sebebinize göre noter ihtarı çekip Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalısınız. Kendi başına kapıyı değiştirmek suçtur.
Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ortalama 8-14 ay sürer. İcra dairesi aşaması 2-4 ay daha ekler. Yeni malik için ek olarak 7 aylık bekleme süresi vardır. Toplam tahliye süresi sebebe göre 11-20 ay arası değişir. Büyük şehirlerde süreler uzayabilir.
Konut ihtiyacı sebebine dayanan tahliyede ihtar şartı yoktur. Süreli sözleşmede sözleşmenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmede 6 aylık fesih dönemini izleyen 1 ay içinde dava açılmalıdır. Ancak iyi niyet gereği önceden bilgilendirme yapmak süreci kolaylaştırır.
Yeni malik konutu tapuda devraldıktan sonra 1 ay içinde noter aracılığıyla kiracıya ihtar çekmelidir. İhtar tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu sürelere uymamak davanın reddine neden olur. Toplam tahliye süresi yaklaşık 20 aydır.
Bir kira yılı içinde kira borcu nedeniyle iki ayrı kez (en az 30 gün arayla) noter ihtarı çekilmesidir. İki haklı ihtar varsa kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK 352/2). İhtarlardan en az birinin haklı (geçerli sebebe dayalı) olması yeterlidir.
Evet. Yazılı tahliye taahhüdü (TBK 352/1) ile tahliye süresi 4-6 aya iner. Taahhütte belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa 1 ay içinde icra takibi başlatılır. Kiracı itiraz ederse dava 4 ay, etmezse icra 2 ayda tamamlanır. Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte değil, sonradan ve noterli olmalıdır.