Apartman veya site aidatınızı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında eşit veya arsa payı/m² bazlı dağıtım yöntemleriyle saniyeler içinde hesaplayın. Yakıt, kapıcı, asansör, temizlik, sigorta gibi tüm gider kalemlerini girin; aylık ve yıllık aidat tutarınız anında ortaya çıksın. Yönetici de daire sahibi de hesaplama tutarsızlıklarını net görebilir.
Apartman Aidat Hesaplama
Yakıt, kapıcı, asansör, temizlik gibi gider kalemlerini girip eşit veya m² bazlı dağıtımla apartman aidatınızı hesaplayın.
Hesaplama Sonucu
Apartman Aidatı Nedir?
Apartman aidatı, kat malikleri kurulu kararıyla anagayrimenkulün ortak giderlerinin (yakıt, kapıcı, asansör, temizlik, sigorta, ortak alan elektrik/su, demirbaş onarımı gibi) bağımsız bölüm sahiplerine dağıtılması sonucu oluşan aylık ödeme yükümlülüğüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesi uyarınca her kat maliki, anagayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür ve aidatı zamanında ödememe halinde icra takibi başlatılabilir.
Site aidatı kavramı da aynı yapıdadır; ancak büyük site/rezidans projelerinde havuz, fitness, güvenlik ve sosyal tesis gibi ek hizmetler de gider kalemine eklendiği için aidat tutarı klasik apartmana göre belirgin şekilde yüksektir. 2026 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama apartman aidatı ay başına 1.500 ile 5.000 TL arasında değişirken, lüks rezidanslarda 15.000 TL'yi aşan rakamlar görülmektedir.
Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır?
Aidat hesaplaması iki ana adımdan oluşur. Önce aylık toplam ortak gider belirlenir, ardından bu tutar bağımsız bölümlere dağıtılır.
Pay oranı belirlenirken iki temel yöntem kullanılır:
- Eşit Dağıtım (KMK Madde 20 — Varsayılan): Toplam gider, daire sayısına bölünür. Her bağımsız bölüm aynı tutarı öder. KMK'nın temel prensibi budur ve en yaygın yöntemdir.
- Arsa Payı / m² Bazlı Dağıtım: Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile her dairenin metrekare oranı kadar aidat ödenir. Büyük dairelerin daha fazla, küçük dairelerin daha az aidat ödediği bu yöntem özellikle karma daire boyutu olan binalarda tercih edilir.
KMK 20. madde, ısıtma giderlerini özel olarak düzenler: merkezi ısıtmalı binalarda yakıt giderinin %30'u eşit, %70'i kullanım alanına göre dağıtılabilir (KMK 4'üncü madde değişikliği ile). Ancak çoğu yönetim planı bu detaya inmeden ya tam eşit ya tam m² oranını uygular.
Aidat Gider Kalemleri (2026 Tipik Değerler)
| Gider Kalemi | Tipik Aylık Tutar (20 daireli bina) | Açıklama |
|---|---|---|
| Yakıt / Isınma | 10.000 – 30.000 ₺ | Doğalgaz, kömür, merkezi sistem yakıtı |
| Kapıcı / Görevli (maaş + SGK) | 35.000 – 50.000 ₺ | Asgari ücret + işveren maliyeti |
| Temizlik (eğer kapıcı dışındaysa) | 3.000 – 8.000 ₺ | Bina iç temizlik personeli |
| Asansör Bakım | 1.500 – 3.500 ₺ | Aylık periyodik bakım sözleşmesi |
| Ortak Alan Elektrik/Su | 2.000 – 5.000 ₺ | Merdiven, koridor, garaj aydınlatma |
| Bina Sigortası (DASK + ek) | 500 – 2.000 ₺ | Yıllık primin 12'ye bölümü |
| Demirbaş / Onarım Fonu | 1.000 – 5.000 ₺ | Boya, çatı, tesisat tamiri için biriktirme |
| Yönetim / Hizmet Bedeli | 500 – 3.000 ₺ | Yönetici komisyonu, banka ve hukuki masraflar |
Site ve rezidans projelerinde bu kalemlere ek olarak güvenlik (15.000-40.000 ₺/ay), bahçe bakımı (5.000-15.000 ₺/ay), havuz bakımı (3.000-8.000 ₺/ay), spor salonu işletim ve sosyal tesis hizmetleri eklenir; bu da aidatı 8.000-20.000 ₺ aralığına çıkarabilir.
Örnek Hesaplama: 20 Daireli Apartman
20 daireli, kapıcılı, asansörlü, doğalgazlı bir apartmanın aylık ortak giderlerini ve aidatını hesaplayalım:
Yakıt (Doğalgaz): 15.000 ₺
Kapıcı (Maaş + SGK): 40.000 ₺
Asansör Bakım: 2.000 ₺
Ortak Elektrik: 3.000 ₺
Sigorta (Aylık): 1.000 ₺
Demirbaş Fonu: 2.000 ₺
Yönetim Hizmeti: 1.000 ₺
TOPLAM AYLIK GİDER: 64.000 ₺
Eşit Dağıtım (Daire Başına): 64.000 / 20 = 3.200 ₺
Yıllık Aidat (Daire Başına): 3.200 × 12 = 38.400 ₺
Bu örnekte tüm daireler aynı 3.200 ₺ aidatı öder. Eğer m² bazlı dağıtım uygulansaydı; 90 m²'lik bir dairenin sahibi (toplam alan 2.000 m² varsayımıyla) 64.000 × (90/2000) = 2.880 ₺ öderken, 150 m²'lik bir dairenin sahibi 64.000 × (150/2000) = 4.800 ₺ ödeyecekti.
Aidat Ödememe Durumu
KMK 20. madde uyarınca aidatını zamanında ödemeyen kat malikinden, gecikme tarihi itibarıyla yıllık %5 oranında gecikme tazminatı (faiz) talep edilebilir. Yönetim, ödenmeyen aidat için icra takibi başlatabilir; mahkeme yoluyla tahsilatta vekalet ücreti, yargılama giderleri ve gecikme faizi de eklenir.
İcra takibinde kat malikinin bağımsız bölümüne ipotek konulabilir ve gerekirse tahsilat amacıyla satışa çıkarılabilir. Bu nedenle aidat ödemelerinin aksatılmaması; hem hukuki süreç maliyetlerinden hem ev sahipliği güvencesinin zedelenmesinden kaçınmak için kritiktir.
Aidat İçin Sık Yapılan Hatalar
Yönetim plansız hesaplama: Yönetim planı yapılmadan kapıcı maaşı dahil giderler dağıtılırsa, yıl sonunda kat malikleri kurulunda itiraz edilebilir. Önce yönetim planını netleştirmek, sonra aidatı belirlemek doğrudur.
SGK eksik hesaplama: Kapıcı çalıştıran apartmanlarda işveren payı (SGK %15,50 + işsizlik %2 = %17,50) ihmal edilir. Brüt 33.030 ₺ asgari ücretli bir kapıcının apartmana toplam maliyeti yaklaşık 38.810 ₺'dir; ücret kalemi sadece brüt maaş yazılırsa eksik hesaplanır.
Aidat İndirimi Mümkün mü?
Belirli durumlarda aidat indirimi söz konusu olabilir: bir bağımsız bölümde kapıcı oturuyorsa kapıcı için aidat alınmaz. Ayrıca uzun süre boş duran (boş daire) bağımsız bölümlerde, sadece kullanıma bağlı kalemler (sıcak su, yakıt) için indirim yapılabilir; ancak yakıt %30'u eşit prensibi gereği boş dairelerden de tam yakıt aidatı alınması yasaldır.
İlgili hesaplamalarda DASK Primi Hesaplama, Elektrik Faturası ve Doğalgaz Faturası araçlarımızdan da yararlanabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 20. madde varsayılanı eşit dağıtımdır. Ancak yönetim planında veya kat malikleri kurulunda alınan kararla m² bazlı dağıtım da uygulanabilir. Yönetim planı değişikliği için oybirliği gerekir.
Evet — KMK 20. madde uyarınca daire boş dahi olsa kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Yalnızca su, doğalgaz gibi kullanıma bağlı kalemlerde indirim yapılabilir; yakıt aidatı boş daireden de alınır.
Hukuken aidat ödeme yükümlülüğü kat malikine (ev sahibine) aittir. Ancak çoğu kira sözleşmesinde, aylık aidat kiracı tarafından ödenecek şekilde düzenlenir. Kiracı ödemese ev sahibi sorumlu kalır.
Yıllık %5 gecikme tazminatı (faiz) işletilir. 30 günü aşan gecikmelerde icra takibi başlatılabilir. Mahkeme aşamasında vekalet ücreti, yargılama gideri ve faiz eklenir; bağımsız bölüm üzerine ipotek konulup satışa bile çıkarılabilir.
Hayır — aidat tutarı kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Yönetici, gider artışlarını gerekçeli olarak kurula sunar; oy çokluğu ile kabul edilirse zam uygulanır. Tek başına alınan kararlar geçersizdir.
2026'da brüt asgari ücret 33.030 ₺'dir. Hazine teşvikiyle SGK işveren payı (%15,50) + işsizlik primi (%2) eklenince apartmanın aylık kapıcı maliyeti yaklaşık 38.810 ₺'ye çıkar. Yan haklar (yemek, yol) eklenirse 45.000 ₺ üstü olabilir.