Bir ev satın aldığınızda veya kiraladığınızda emlakçıya ne kadar komisyon ödeyeceksiniz? 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, satış işlemlerinde toplam komisyonu satış bedelinin %4'ü, kira işlemlerinde ise 1 aylık kira bedeli ile sınırlamıştır. Üzerine %20 KDV de eklendiğinde gerçek ödeme tutarı belirgin biçimde artar. Emlakçı Komisyonu Hesaplama aracımız 2026 yasal mevzuata uygun, KDV dahil/hariç ve taraf paylaşımlı net ödemenizi saniyeler içinde gösterir.

Emlakçı Komisyonu Nedir?

Emlakçı komisyonu, gayrimenkul alım-satım veya kiralama işlemlerinde tarafların buluşmasını sağlayan, sözleşmeyi düzenleyen ve tapu/kira sürecini takip eden lisanslı emlak ofisinin hizmet bedelidir. Türkiye'de emlakçılık 2018'den itibaren Ticaret Bakanlığı tarafından düzenlenen lisanslı bir meslektir; emlakçı olmak için Yetki Belgesi (Tip A veya Tip B) zorunludur.

Komisyon serbest piyasada anlaşmaya dayalı görünse de yasal bir üst sınırı vardır. Bu sınırın üzerindeki talepler şikayet edilebilir, fazla alınan tutar geri talep edilebilir. Yönetmeliğe aykırı uygulamalar Tüketici Hakem Heyeti ve Bakanlık denetimine açıktır. Hesaplamanın doğru yapılması; alıcı, satıcı, kiracı ve mal sahibinin maddi haklarını korumak açısından kritik öneme sahiptir.

2026 Komisyon Oranları ve Yasal Üst Sınırlar

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (R.G. 5 Haziran 2018, sayı 30443) madde 20 ve 28 Aralık 2022 tarihli değişikliğine göre 2026'da geçerli üst sınırlar:

Önemli not: Bu oranlar üst sınırdır. Taraflar emlakçıyla daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir. Hizmet sözleşmesi yazılı yapılmalı ve oran açıkça belirtilmelidir.

Komisyon Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama mantığı işlem türüne göre değişir ama temel formül aynıdır:

Satış işleminde adım adım yöntem:

1. Satış bedelini belirleyin: Tapuya yazılacak gerçek satış bedeli (rayiç bedel altında olmamalı).
2. Komisyon oranını uygulayın: Genellikle %4 üst sınır (her iki taraftan toplam).
3. KDV ekleyin: Komisyon tutarının %20'si kadar KDV faturalanır.
4. Tarafları paylaştırın: Tipik uygulama alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2+KDV tahsil.

Kira işleminde adım adım yöntem:

1. Aylık kira bedelini girin: Sözleşmede yer alacak net aylık kira.
2. 1 aylık kira = %100 komisyon: Yasal üst sınır.
3. %20 KDV ekleyin.
4. Kiracı ve mal sahibi ½'şer paylaşır: Her iki taraf yarım kira + KDV'si öder.

Örnek Hesaplama 1: 3 Milyon TL'lik Daire Satışı

Ahmet Bey İstanbul Kadıköy'de 3.000.000 TL'ye daire satın alıyor. Emlakçı %4 komisyon talep ediyor, taraflar arasında eşit paylaşılacak ve KDV hariç fiyat söylenmiş.

Ahmet Bey emlakçıya 72.000 TL ödeyecek. Aynı tutar satıcı tarafından da ayrı bir fatura ile ödenir. Toplam komisyon 144.000 TL'dir.

Örnek Hesaplama 2: 25.000 TL Aylık Kira

Ayşe Hanım 25.000 TL aylık kiraya bir daire kiralıyor. Emlakçı 1 aylık kira komisyon istiyor (yasal üst sınır), KDV ayrı.

Pazarlık ve Dikkat Edilecekler

Yönetmelik üst sınırı belirler; bunun altında pazarlık yapılabilir. Pazarlık taktikleri:

• Çoklu emlakçı karşılaştırması: 3-4 emlakçıdan teklif alın; rekabet komisyonu düşürür.
• Hızlı kapanan satışta indirim: 2 hafta içinde alıcı bulan emlakçıdan %0,5-1 indirim talep edilebilir.
• Yüksek bütçeli mülkte indirim: 5 milyon TL üzeri satışlarda %3 veya altı yaygındır.
• Tek tarafa tahsil: Satıcı veya alıcının "ben ödemem" demesi durumunda diğer taraftan tek %4 alınması yaygın değildir; pazarlığa açık.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözlü anlaşma: Komisyon mutlaka yazılı hizmet sözleşmesinde yer almalı; sözlü pazarlıklar ihtilaf yaratır.
• KDV unutma: Komisyon %4 dense de KDV ile %4,80 olur. Bütçenizi KDV dahil hesaplayın.
• Tapu masrafıyla karıştırma: Komisyon ve tapu harcı ayrıdır. Tapu harcı %4 (yarısı alıcı, yarısı satıcı) ayrıca ödenir.
• Stopaj atlatma: Emlakçıya yapılan ödemeler için fatura veya gider pusulası alın; serbest meslek makbuzunda stopaj yer alır.

İlgili hesaplamalar için Tapu Harcı Hesaplama, Kira Artış Hesaplama ve Konut Kredisi Hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular