Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ), kira geliri sahiplerinin yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olduğu vergi türüdür. Gelir Vergisi Kanunu 70-75. maddelerinde düzenlenir. Konut kirası için 2026 yılında 55.000 ₺ istisna uygulanır; iş yeri kirasında ise %20 stopaj yıl içinde kesildiği için beyanname ile mahsup edilir. GMSİ Vergi Hesaplama aracımız brüt kira, gider yöntemi (götürü %15 veya gerçek) ve diğer gelir durumunuza göre ödeyeceğiniz vergiyi 2026 tarifesiyle anında hesaplar.
GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı) Vergi Hesaplama
Yıllık kira gelirinizi (GMSİ) GVK 70-75 kapsamında konut istisnası, götürü/gerçek gider ve 2026 gelir vergisi tarifesi ile hesaplayın. Konut ve iş yeri kira beyannamesi, stopaj mahsubu desteklenir.
Hesaplama Sonucu
GMSİ (Gayrimenkul Sermaye İradı) Nedir?
Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ), 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70-75. maddelerinde tanımlanan, gayrimenkul ve haklarının kiraya verilmesinden elde edilen kazanç türüdür. Konut, iş yeri, arsa, arazi, gemi, makine teçhizat, otel-pansiyon gibi taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler GMSİ kapsamındadır. Türkiye'de kira geliri olan herkes, belirli sınırın üzerindeki tutarlar için yıllık beyanname vermek zorundadır.
GMSİ vergilendirmesinde iki temel yöntem vardır: (1) Götürü gider yöntemi — Brüt kira gelirinden %15 oranında götürü gider düşülür; basit ve hızlıdır. (2) Gerçek gider yöntemi — Amortisman, kredi faizi, sigorta, tamir-bakım, emlak vergisi gibi belgelenmiş giderler düşülür; karmaşıktır ama büyük giderlerde avantajlıdır. Mükellef seçtiği yöntemden 2 yıl boyunca dönemez (GVK 74/3).
Konut kirası için ÖNEMLİ bir istisna vardır: GVK 21'e göre 2026 yılında 55.000 ₺ konut kira istisnası uygulanır. Ancak bu istisnadan yararlanma şartları vardır: (a) Yıllık brüt ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançların toplamı 5.300.000 ₺ (2026 4. vergi dilimi) altında olmalı, (b) Konut kirasını ev sahibi kendi adına alıyor olmalı. İş yeri kirasında istisna uygulanmaz.
GMSİ Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama adımları:
- Brüt yıllık kira gelirini bulun: 12 ay boyunca tahsil edilen tüm kira toplamı.
- Konut istisnasını uygulayın: Konut ise ve diğer gelir koşulları sağlanıyorsa 55.000 ₺ düşülür.
- Gider yöntemini seçin: Götürü gider (kalanın %15'i) veya gerçek belgeli giderler.
- Safi iradı (matrah) bulun: Brüt − İstisna − Gider.
- Gelir vergisini hesaplayın: 2026 artan oranlı tarife (190K/400K/1.5M/5.3M dilimleri).
- Stopaj mahsubu: İş yeri kirası ise yıl içinde kesilen %20 stopaj düşülür.
2026 Güncel Parametreler
| Parametre | 2026 Değeri | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Konut Kira İstisnası | 55.000 ₺/yıl | GVK 21 |
| Götürü Gider Oranı | %15 | GVK 74/3 |
| İş Yeri Stopaj Oranı | %20 | GVK 94/5-a |
| İstisna Üst Gelir Sınırı | 5.300.000 ₺ | GVK 21 (4. dilim) |
| 1. Vergi Dilimi (%15) | 0 - 190.000 ₺ | GVK 103 |
| 2. Vergi Dilimi (%20) | 190.000 - 400.000 ₺ | GVK 103 |
| 3. Vergi Dilimi (%27) | 400.000 - 1.500.000 ₺ | GVK 103 |
| 4. Vergi Dilimi (%35) | 1.500.000 - 5.300.000 ₺ | GVK 103 |
| 5. Vergi Dilimi (%40) | 5.300.000 ₺ üzeri | GVK 103 |
Veri kaynağı: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, GVK Genel Tebliğ 327 (2026), Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) yıllık güncellemeleri. Konut istisnası ve vergi dilimleri her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır.
Örnek Hesaplama
Bir ev sahibi 2026 yılında konut kirasından 180.000 ₺ brüt gelir elde etti. Başka geliri yok. Götürü gider yöntemini seçtiğinde ödeyeceği vergi nedir?
Brüt Yıllık Kira: 180.000 ₺
Konut İstisnası (2026): 55.000 ₺
İstisnadan Sonra: 180.000 − 55.000 = 125.000 ₺
Götürü Gider (%15): 125.000 × 0,15 = 18.750 ₺
Vergi Matrahı (Safi İrat): 125.000 − 18.750 = 106.250 ₺
Gelir Vergisi (%15 dilim): 106.250 × 0,15 = 15.937,50 ₺
Ödenecek Vergi: 15.937,50 ₺
Taksit: Mart ve Temmuz'da 7.968,75 ₺'şer 2 taksit
Aynı kişi gerçek gider yöntemini seçseydi ve 25.000 ₺ belgeli gideri olsaydı, matrah 100.000 ₺'ye düşer ve vergi 15.000 ₺ olurdu. Gider tutarınız brüt kiranızın %15'inden fazla ise gerçek gider yöntemi daha avantajlıdır.
Götürü vs Gerçek Gider — Hangisi Daha Avantajlı?
- Götürü gider (%15): Hesaplama basit, belge gerektirmez. Küçük tutarlı kiralar veya az gideri olan ev sahipleri için idealdir.
- Gerçek gider: Yeni alınan konutta amortisman + kredi faizi + tamir-bakım giderleri toplamı %15'i aşıyorsa kullanılmalı. Belgeli ispat şarttır (fatura, makbuz, taahhütname).
- Önemli kural: Bir yöntem seçildikten sonra 2 yıl boyunca diğerine geçilemez (GVK 74/3).
- Gerçek giderde belgelenen kalemler: Amortisman (yıllık %2), kira ödenen krediye ait faiz, sigorta primi, emlak vergisi, su-elektrik-doğalgaz (ev sahibi öderse), apartman aidatı, tamir-bakım, vergi cezaları.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dikkat edilmesi gereken diğer noktalar: (1) Banka tahsil zorunluluğu: 500 TL üstü tüm kira ödemeleri banka kanalıyla yapılmalıdır (VUK Genel Tebliği 459). (2) Eski yıl kiralarınız: 2024-2025 yıllarına ait beyan etmediğiniz gelirler için pişmanlık beyanı verebilirsiniz; gecikme zammı uygulanır ama vergi cezası kesilmez. (3) Birden fazla konut: Her bir gayrimenkulün geliri ayrı hesaplanır ama toplam beyannamede bildirilir. (4) Mirasçılar: Vefat eden ev sahibinin kira gelirleri varislere intikal eder; her varis kendi payı oranında beyan eder. (5) Yabancı ülkelerdeki gayrimenkul: Türkiye'de mukim iseniz yurtdışı kira gelirinizi de Türk vergi sistemine beyan etmeniz gerekir; çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa indirim uygulanır.
İlgili Araçlar
Vergi ve kira hesaplamaları için diğer araçlarımız: Kira Stopajı Hesaplama, Gelir Vergisi Hesaplama, Emlak Vergisi Hesaplama, Kira Artış Hesaplama, Serbest Meslek Vergi.
Sıkça Sorulan Sorular
Yıllık kira geliri beyannamesi her yıl 1-31 Mart döneminde verilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir. Beyanname e-Devlet veya Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) internet vergi dairesinden online verilebilir. Mücbir sebep durumunda süre uzatılabilir.
2026 yılı için konut kira istisnası 55.000 ₺'dir (GVK 21). Diğer gelirlerinizin toplamı 5.300.000 ₺'yi aşmıyorsa bu istisnadan yararlanırsınız. İş yeri kirasında istisna uygulanmaz. İstisna her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır.
Götürü gider istisnadan sonraki tutarın %15'idir; basit ve belge gerektirmez. Gerçek giderler (amortisman, kredi faizi, sigorta, tamir) belgeli olarak düşülür. Gideriniz brüt kiranızın %15'inden fazla ise gerçek gider avantajlıdır. Seçilen yöntemden 2 yıl dönülemez (GVK 74/3).
Evet. İş yeri kiracısı tüzel kişi ise (şirket, dernek vb.) brüt kiradan %20 oranında stopaj kesilir ve aylık muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırılır (GVK 94/5-a). Bu stopaj yıllık beyannameda mahsup edilir. Yıllık brüt iş yeri kirası 880.000 ₺ aşmıyorsa beyanname zorunlu değildir.
Beyanname verilmemesi VUK 339 kapsamında usulsüzlük cezasını gerektirir. Asıl vergi tutarı + gecikme faizi + kaçakçılık cezası uygulanır. Maliye Bakanlığı tarafından risk analizi ile tespit halinde aşmış olduğunuz beyan süresi için pişmanlık beyanı verirseniz sadece gecikme zammı, ceza uygulanmaz (VUK 371).
Her gayrimenkulün geliri ayrı hesaplanır ama tek beyannamede gösterilir. Yıllık toplam brüt kira tutarı 55.000 ₺ üzerinde ise (konut için) veya 880.000 ₺ üzerinde ise (iş yeri için) beyanname verilir. Konut + iş yeri kira gelirleriniz varsa toplam beyan edilir.