Ev alma vs kiralama karşılaştırma aracımız ile belirli bir peşinat, kredi koşulu ve aylık kira senaryosunda 5, 10, 15 veya 20 yıl sonra hangisinin daha kârlı olduğunu net servet bazında hesaplar. Ev sahibi olursanız birikmiş servetinizi; kirada kalıp peşinatı yatırıma koyarsanız portföyünüzün son değerini karşılaştırıp somut bir karar destek raporu sunar.

Ev Alma vs Kiralama Karşılaştırma Nedir?

Ev alma ile kiralama arasındaki seçim, Türkiye'de çoğu ailenin en büyük finansal kararıdır. Konut kredisi faizleri, kira artış oranları, enflasyon, ev değer artışı ve alternatif yatırım getirileri aynı anda değiştiğinden, doğru kararı vermek karmaşık bir hesaplama gerektirir. Bu araç, iki senaryoyu aynı aylık nakit akışı varsayımı altında karşılaştırır ve belirlediğiniz sürenin sonunda hangisinin daha yüksek net servet bıraktığını gösterir.

Karar çok boyutludur çünkü ev sahipliği bir taraftan zorunlu birikim (her taksit anaparanızı artırır) ve kaldıraçlı değer artışı sağlarken, kiracılık peşinatı yatırıma yönlendirerek likiditeyi korur ve fırsat maliyetini aktif olarak değerlendirir. Hangisinin kazanacağı tamamen girdiğiniz parametrelere bağlıdır.

Senaryolar Nasıl Modellenir?

Senaryo A — Ev Al

Peşinatı öder, kalan tutar için konut kredisi çekersiniz. Her ay sabit taksit ödenir; taksitlerin içindeki anapara-faiz oranı aydan aya değişir. Evin değeri yıllık belirli bir oranla artar. Karşılaştırma süresi sonunda net servetiniz şudur:

Senaryo B — Kirada Kal

Peşinat başta yatırım portföyüne aktarılır. Her ay kira öder, aynı zamanda ev senaryosundaki taksitle kira arasındaki farkı (genellikle pozitif) yatırıma eklersiniz. Böylece iki senaryoda aylık nakit akışınız aynıdır; fark sadece paranın nereye aktığıdır. Yıllık kira artışı kiraya uygulanır; yatırım portföyü aylık bileşik büyür.

Anüite Formülü (Kredi Taksiti)

Konut kredisi taksiti eşit taksitli anüite formülüyle hesaplanır:

Burada i aylık faiz oranı, n toplam taksit sayısıdır.

2026 Yılı Piyasa Parametreleri

Doğru senaryo kurmak için güncel piyasa verilerini tanımak önemlidir:

Örnek: 3.500.000 TL Ev, 1.000.000 TL Peşinat, 10 Yıl Karşılaştırma

Hangi Durumda Ev Almak Kârlı?

Matematiksel olarak aşağıdaki koşullarda ev senaryosu avantajlıdır:

• Düşük kredi faizi: Kredi maliyeti düştükçe ev senaryosu kârlı hale gelir. İlk Evim gibi BSMV muaf kredilerde etki daha da belirgindir.
• Yüksek ev değer artışı: Ev değer artış oranı yatırım getirisinden yüksek olduğunda kaldıraç lehinize çalışır.
• Yüksek kira seviyesi: Kira rakamı kredi taksitine yakın veya üzerindeyse, kira ödemek alternatif yatırıma yeterli fark bırakmaz.
• Uzun vade: 15-20 yıllık sürelerde kümülatif kira ödemeleri büyür ve ev sahipliği öne çıkar.
• Yüksek peşinat: Peşinat büyüdükçe kredi faizinin toplam maliyete etkisi azalır.

Hangi Durumda Kirada Kalmak Kârlı?

• Yüksek yatırım getirisi: Mevduat, fon veya borsa gibi alternatiflerde sürekli yüksek getiri elde edebiliyorsanız peşinatı yatırımda tutmak daha verimlidir.
• Düşük ev değer artışı: Evin bulunduğu bölgede değer artışı durgunsa kaldıraç avantajı kaybolur.
• Likidite ihtiyacı: Ev, kolay nakde çevrilemeyen bir varlıktır. Yakın gelecekte büyük nakit ihtiyacınız olabilecekse yatırım portföyü daha esnektir.
• Şehir değiştirme ihtimali: Kısa vadede (3-5 yıl) yer değiştirme ihtimali varsa ev alış-satış masrafları (tapu harcı, komisyon, taşınma) getirileri siler.
• Bakım ve aidat yükü: Ev sahipliği; aidat, bakım, DASK, emlak vergisi gibi ek maliyetler getirir. Bu araç bu kalemleri ihmal ettiği için gerçek dünyada ev senaryosunun avantajı hesaplanandan biraz daha azdır.

Araç Hangi Faktörleri İhmal Eder?

Basit ve anlaşılır kalması için aracımız aşağıdaki kalemleri modelde dışarıda bırakır; karar verirken bunları kafanızda hesaba katın:

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Gerçekçi parametre girin: Çok iyimser ev değer artışı veya yatırım getirisi sonucu bozar. Geçmiş 5 yıl ortalamalarını referans alın.
• Aynı nakit akışı varsayımı: Araç, iki senaryoda da kullanıcının aynı aylık bütçeye sahip olduğunu varsayar; fark yatırıma/portföyden çekilir.
• Enflasyon etkisi çift taraflıdır: Hem kira hem ev değeri enflasyonla birlikte büyür; yatırım getirisinin reel (enflasyondan arındırılmış) olup olmadığını dikkate alın.
• Duyguyu unutmayın: Ev sahipliği finansal bir karar olduğu kadar duygusal bir karardır. Güvenlik, istikrar, kök salma ihtiyacı sayısal olarak ölçülemez ancak yaşam kalitesini doğrudan etkiler.
• Tek sayıya kilitlenmeyin: Parametreleri değiştirerek farklı senaryoları test edin. Özellikle faiz ve değer artışı için ±%5 duyarlılık analizi yapın.

Sıkça Sorulan Sorular