Değer Artış Kazancı, gayrimenkul, menkul kıymet ve hakların alış-satışında doğan kazancın yıllık gelir vergisi beyannamesi ile vergilendirilmesidir. Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Madde 80 ile düzenlenir. Gayrimenkulleri 5 yıldan fazla tutanlar tam muaftır; 5 yıl dolmadan satanlar için 100.000 ₺ istisna düşüldükten sonra kalan tutar 2026 gelir vergisi tarifesine tabidir. Yİ-ÜFE endeksleme ile enflasyon etkisi elenir. Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama aracımız tüm bu adımları otomatik yapar.
Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama
Gayrimenkul, hisse senedi, telif hakkı ve ortaklık payı satışından doğan değer artış kazancı vergisini GVK Mükerrer 80 kapsamında Yİ-ÜFE endeksleme, 5 yıl muafiyet ve 100.000 ₺ istisna ile hesaplayın.
Hesaplama Sonucu
Değer Artış Kazancı Nedir?
Değer artış kazancı, bir varlığın alış bedeli ile satış bedeli arasındaki olumlu farktır. Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80. maddede tanımlanır ve kapsamına şunlar girer: (1) Gayrimenkullerin (konut, arsa, arazi, tarla) 5 yıldan az süre içinde satışı, (2) Menkul kıymetlerin (hisse senedi, tahvil) satışı, (3) Telif hakları, patent, marka, sınai mülkiyet haklarının elden çıkarılması, (4) Ortaklık paylarının (limited şirket hissesi) devri.
Değer artış kazancı vergisinin temel mantığı, bir kişinin satış kazancı elde ettiğinde bu kazancın da gelir vergisine tabi olmasıdır. Vergiden kaçınmamak için kanun koyucu enflasyon etkisini elemek üzere Yİ-ÜFE endeksleme imkanı tanımıştır. Buna göre eğer alış-satış arasındaki Yİ-ÜFE artış oranı en az %10 ise alış bedeli endekslenir ve gerçek (reel) kazanç vergilendirilir.
Gayrimenkul için ÖNEMLİ bir muafiyet vardır: GVK Mükerrer 80/6 — Gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılırsa değer artış kazancı oluşur; 5 yıldan sonra satılırsa vergi alınmaz. Bu kural konut alım-satım yatırımlarında temel vergi planlama aracıdır.
Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama adımları:
- Tutma süresini hesaplayın: Alış-satış arası süre. Gayrimenkul ise 5 yıldan fazlaysa muafiyet.
- Yİ-ÜFE artışını kontrol edin: Alış ayı ile satış öncesi ay arasındaki TÜİK Yİ-ÜFE endeks artışı. %10'dan fazlaysa endeksleme uygulanabilir.
- Endekslenmiş maliyeti bulun: Alış bedeli × (1 + Yİ-ÜFE artışı).
- Brüt kazancı hesaplayın: Satış − endekslenmiş maliyet (negatifse vergi yok).
- İstisnayı düşün: 2026 yılı için 100.000 ₺ değer artış istisnası.
- Vergiyi hesaplayın: 2026 gelir vergisi tarifesi (190K/400K/1.5M/5.3M dilimleri).
2026 Güncel Parametreler
| Parametre | 2026 Değeri | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Gayrimenkul 5 Yıl Muafiyeti | Tam vergisiz | GVK Mük. 80/6 |
| Değer Artış İstisnası | 100.000 ₺ | GVK Mük. 80 |
| Yİ-ÜFE Endeksleme Şartı | %10 artış | GVK Mük. 81 |
| 1. Vergi Dilimi (%15) | 0 - 190.000 ₺ | GVK 103 |
| 2. Vergi Dilimi (%20) | 190.000 - 400.000 ₺ | GVK 103 |
| 3. Vergi Dilimi (%27) | 400.000 - 1.500.000 ₺ | GVK 103 |
| 4. Vergi Dilimi (%35) | 1.500.000 - 5.300.000 ₺ | GVK 103 |
| 5. Vergi Dilimi (%40) | 5.300.000 ₺ üzeri | GVK 103 |
Veri kaynağı: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, GVK Mükerrer Madde 80-81, GİB 2026 Tebliğleri, TÜİK Yİ-ÜFE Endeks Verileri (her ay ayın 3'ünde açıklanır). İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır.
Örnek Hesaplama
Bir kişi 1 Ocak 2023'te 1.000.000 ₺'ye aldığı konutu 1 Mart 2026'da 2.500.000 ₺'ye sattı. Alış-satış arası Yİ-ÜFE artışı %60. Değer artış kazancı vergisi ne kadardır?
Alış Tarihi: 01.01.2023
Satış Tarihi: 01.03.2026
Tutma Süresi: 3 yıl 2 ay (5 yıldan az → vergi konusu)
Alış Bedeli: 1.000.000 ₺
Yİ-ÜFE Endekslenmiş Maliyet: 1.000.000 × 1,60 = 1.600.000 ₺
Satış Bedeli: 2.500.000 ₺
Brüt Kazanç: 2.500.000 − 1.600.000 = 900.000 ₺
İstisna (2026): 100.000 ₺
Vergi Matrahı: 800.000 ₺
Gelir Vergisi (artan oranlı):
0-190K %15 = 28.500 ₺
190-400K %20 = 42.000 ₺
400-800K %27 = 108.000 ₺
Ödenecek Vergi: 178.500 ₺
Aynı konut 1 Şubat 2028'e kadar tutulup satılsaydı (5 yıl dolmuş olur), HİÇBİR vergi alınmazdı. Bu nedenle satış zamanlaması ciddi bir vergi planlama unsurudur.
Yİ-ÜFE Endeksleme — Önemli Bir Avantaj
- Şart: Alış-satış arası Yİ-ÜFE artışı en az %10 olmalı (GVK Mük. 81).
- Hesaplama: Yeni maliyet = Eski maliyet × (Satış öncesi ay Yİ-ÜFE / Alış ayı Yİ-ÜFE).
- Avantaj: Enflasyon etkisi elenir, sadece gerçek kazanç vergilendirilir.
- Veri kaynağı: TÜİK Yİ-ÜFE endeks tabloları her ay 3 vagonunda açıklanır.
- Örnek: 2020 alımı için Yİ-ÜFE 500, 2026 satış öncesi 1.200 ise artış %140; alış bedeli 2,4 ile çarpılır.
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Dikkat edilmesi gereken diğer noktalar: (1) 5 yıl hesabı: Tapu ediniminden satış tarihine kadar; veraset/intikal yoluyla geçen mülklerde 5 yıl müteveffanın iktisap tarihinden hesaplanır. (2) Eklenebilir maliyetler: Tapu harcı, komisyon ödemeleri, müteahhitlik giderleri maliyete eklenir. (3) Beyan dönemi: Mart ayında yıllık beyanname ile beyan edilir, Mart-Temmuz'da 2 taksitte ödenir. (4) Zarar mahsubu: Bir varlık satışında zarar oluşursa diğer değer artış kazancından düşülebilir (aynı yıl içinde). (5) Holding şirket gözden geçirilmesi: Büyük yatırımcılar genelde holding/şirket yapısı kullanarak vergi optimizasyonu yapar; bu uzman tavsiyesi gerektirir.
İlgili Araçlar
Vergi ve gayrimenkul hesaplamaları için diğer araçlarımız: Tapu Harcı Hesaplama, Emlak Vergisi Hesaplama, Gelir Vergisi Hesaplama, Hisse Kar/Zarar Hesaplama, Temettü Geliri Vergisi.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkulü 5 yıldan az süre tutup satarsanız değer artış kazancı vergisi ödersiniz (GVK Mük. 80/6). 5 yıldan fazla tuttuğunuz gayrimenkullerin satışında HİÇ vergi alınmaz. Tutma süresi tapu ediniminden satış tarihine kadar hesaplanır. Veraset yoluyla geçen mülklerde 5 yıl müteveffanın iktisap tarihinden başlar.
Borsada işlem gören hisse senetlerinin satışında değer artış vergisi UYGULANMAZ; bu kazançlar BSMV ile vergilendirilir veya stopaj yoluyla peşin alınır. Halka kapalı şirket hisseleri (limited şirket ortaklık payı vb.) için ise değer artış kazancı vergisi uygulanır. SPK düzenlemesi dışındaki paylar genelde vergiye tabidir.
Alış ayı Yİ-ÜFE endeksi ile satış öncesi ay endeksi arasındaki artış oranı en az %10 ise endeksleme yapılabilir. Yeni maliyet = Eski maliyet × (Yeni Yİ-ÜFE / Eski Yİ-ÜFE). Endeks değerleri TÜİK'in her ay 3'ünde açıklanan veri tabanından alınır. Endeksleme enflasyon etkisini eler ve vergiyi azaltır.
2026 yılı için değer artış kazancı istisnası 100.000 ₺'dir. Bu istisna gayrimenkul, telif hakkı, ortaklık payı gibi tüm değer artış konularına uygulanır. Menkul kıymetlerde istisna yoktur (ancak borsada işlem görenler BSMV'ye tabi). İstisna her yıl yeniden değerleme oranıyla artırılır.
Veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerde 5 yıl süresi MÜTEVEFFANIN iktisap tarihinden başlar, sizin değil. Örneğin baba 2018'de aldığı evi 2024'te vefat etti, siz 2026'da sattınız. 2018 + 5 yıl = 2023'ten itibaren muaf olduğunuz için vergi yok. Sadece veraset ve intikal vergisi ödersiniz.
Değer artış kazancınızı satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edersiniz. Vergi Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir. Beyanname GİB internet vergi dairesi veya e-Devlet üzerinden online verilebilir. Alış-satış belgelerini, masraf faturalarını saklayın.